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土改为“乡下人”重新定位

日期:2013/9/12 作者: 马红漫 阅读 ( 62108 )【 来源 : 新民周刊 】

  “城里人”与“乡下人”的身份标签将随着新一轮土地改革而变得模糊。据悉,国土部门目前已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议。未来“农地”有望通过招拍挂等方式进行市场化流通,权益进行市场化分配。
  根据现行土地管理法规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。但近年来城镇化进程加速在实际上形成了大量土地需求。囿于法律束缚,许多农村土地交易不得不游走在灰色地带,各种纠纷隐患酝酿滋生,在整治声中“顽强”生长的小产权房就是一个典型现象。这些建设在农村集体土地上的房屋没有房产证,交易行为也不受法律认可。
  据媒体报道,在供求双方的强力推动下,小产权房市场呈现出欣欣向荣之景,在许多城市的比重已达10%至40%的市场份额。一方面,农民可借由小产权房销售突破制度瓶颈,获得一定经济收入;另一方面,由于小产权房与同区域商品房相比具有突出的价格优势,且无需缴纳土地出让金及各种手续费,这些房源意外承担起了保障房的供给功能。值得一提的是,小产权房虽然具有存在的市场基础,但其间隐藏的风险因素也不容忽视。从长期看,随着农村土地流转改革的深入,未来在农地征补过程中农民获得的补偿收益将大幅提高。以此而论,当初“贱卖”小产权房使农民未能得享与市场定价相匹配的经济利益,一旦由此产生经济纠纷,买房者的切身利益无从保障。
  从更为宏观的角度看,在打通农村集体用地流通渠道之后,全国将形成城乡一体化的土地市场,地方政府垄断建设用地的局面将会打破,随着住宅用地供给的有效增加,商品房市场的供求矛盾也将迎刃而解。这意味着,长期困扰决策部门的房价调控难题将获得实质性突破。而且,农村集体土地在被纳入到市场交易体系之后,社会资本可以通过批量购置农村土体投资现代农业,加速我国农业向现代化耕种模式转型。此外,当农民以土地所有者的身份得享城镇化红利之后,他们中的一部分人可以根据自己的意愿摆脱小块土地束缚,自由选择生活方式:或进城务工,或利用当地特色资源开发乡村旅游业,也可融入现代农业大军中之中成为一名农场主。
  可见,当农村集体土地在空间上实现优化组合,将使农民有了多种分享经济高速发展成果的渠道。故而,以市场机制盘活农村土地资源已不仅仅是一项重要的宏观政策改革,也因其直接涉及众多经济个体利益而备受民众关注。但需要强调的是,土地是农民生存保障的最后一道防线,农村集体土地入市改革须放置在“保护农民利益”大框架下谨慎推进。农村土地制度成功改革的前提,就是首先要让原本模糊的“集体土地”明晰、公平地划归到农民个体名下。显然,这并非易事,农村土地流转改革尚需迈过“确权”与规范流通这道坎。
  实践表明,农村土地流转改革迈过“确权”与规范流通这道坎并非易事。因为在“农村集体”这个抽象概念下,集体所有土地主体实际上是虚置的。按照《土地管理法》规定,每户农户只能拥有一处宅基地,而历经多轮土地承包经营权的变化更迭、再加上一些地方承包政策操作失序、不同基层单位执法尺度不一,农村土地权属关系已呈现出较为复杂的局面,“有地无证、有证无地、一地多证、一证多地、无地无证”等现象频出,各种利益纠结其中、千头万绪。恰因此,将农村集体名义下的土地权属清晰地划分到每个农民个体,相关确权过程十分繁杂,也给后续土地流转带来了技术性难题。此外,农村集体土地高效流转,离不开规范的交易环境,决策部门也需要同时督促各地建立信息公开透明的土地流转市场,在引入专业第三方评定的前提下,将待售地块、成交价格、交易对象等供求信息充分披露,以此规避在集体名义下农村土地“灰色”交易等问题的发生。

 

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