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房产中介六大乱象

日期:2016/5/19 作者: 王煜 阅读 ( 8315 )【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:中介乱象丛生,让人一不小心就掉进坑里,而且常常难以维权,只能吃哑巴亏,徒叹:“人在中介飘,哪能不挨刀。”
记者|王 煜
 
 
      说起房产中介,参与买卖的用户可谓爱恨交加。爱的是,在一些大城市,没有中介,几乎不可能达成房产交易;恨的是,中介乱象丛生,让人一不小心就掉进坑里,而且常常难以维权,只能吃哑巴亏,徒叹:“人在中介飘,哪能不挨刀。”
      让我们擦亮眼,看看中介都怎么“乱来”。
 
乱象一:虚假房源
 
  对于房产中介这样的“信息掮客”而言,“房源真实”是其服务的生命。然而,恰恰在这最关键的一点上,不少中介刻意造假习以为常。
  登录房产中介网站,随意选择刚刚更新过的房源要求看房,有的中介表示“房子刚刚卖掉”,建议看看“价格和位置、布局差不多的另一套房”;有的中介表示“卖家临时提高了售价”;有的“想象力丰富”,客户想看“南北通透”的两室房,被中介带去看了两套“门对门”的独立一室户:一套朝南、一套朝北……类似情况,对于想要看房的用户而言简直成了“家常便饭”。
  这些招数,用中介业内的行话叫“转盘”,反正就是“标题党”,把客户骗进来再说,之后再开动三寸不烂之舌推销真正的目标房。最常用的就是把价格报低,吸引客户进来。
  上海市消费者权益保护委员会实施的一份调查显示:20%网上挂出的最新房源已售,41%的房源虚标房价,实际询问到的价格比网上标的价格平均高23%。
  虚假房源问题不仅严重干扰消费者购房进程,也影响了消费者价格预期,对整个行业的诚信建设造成负面影响。
  在网络房产中介平台上,各个实体中介挂上来的房源,实在太多太杂了。业主本身就会多处挂牌,而由于第三方平台审核机制的不完善,许多假图片、假价格乃至根本不存在的房源都出现了。即使平台方建立举报机制,但虚假房源还是不断滋生。况且,有些平台方为维护网站的“人气”,对此睁一只眼闭一只眼,并未真正大力“打假”。
    
乱象二:垄断房源
 
  一条街上的几百米内就有两三家同一品牌房产中介的门店,这是要干什么?
  很简单,为了垄断房源。
  为争夺房源,某房产中介开出大量门店,在小区附近送伞送油,“收买人心”。有的中介还使出了在门口“拦截”看房客、冒充竞争对手打电话抹黑等“黑招”。
  某家房产中介的还有“速销签赔”这一招。所谓速销,又称为独家房源、签赔房源,相当于中介与卖家的一个对赌协议。卖家承诺在一到三个月之内在这家中介独家挂牌;作为回报,中介把房源置于网站显眼位置。如果卖家违约找其他中介代理或者直接和买家成交,要赔给中介相当于佣金的一笔巨款;而中介在卖家签约速销后,会给卖家一笔1000元至2000元的奖励金。
  问题是,签了“速销”就容易被“套牢”,失去了调价和另外交易的机会。另外,房地产中介行业协会相关负责人表示:“签赔本身没问题,关键是应该权利义务对等。比如中介违约只赔几千元,而卖房者违约却一赔就要几万甚至十几万元,这对等吗?”
  通过种种手段,把房源垄断到自己旗下后,中介自然就可以“坐地起价”——涨佣金。对于动辄数百万的房产而言,一个百分点的佣金涨幅,就会给中介带来巨大的利润空间。
 
乱象三:协助造假
 
  各地政府为调控楼市,出台了一系列限购政策,中介为了促成交易,时常会选择“铤而走险”,劝诱或者直接帮助买卖双方造假。
  许多中介在洽谈房源时,如果遇到买家急需资金时,会主动提出“我们能够办理短期借款”,也就是所谓的“首付贷”。这种问题常常出现在买主是置换房屋的情况。中介会暗示买家:“钱不够没有关系,我们可以想办法绕过限购,想办法办理短期借款,利率可能比银行高一点,给你解燃眉之急。反正是短期借款,你把房子卖掉之后可以还上就行。”至于具体的资金来源,中介工作人员语焉不详。
  实际上,“首付贷”的来源之一是“高评房价”。许多房产中介在被询问时,均表示可协助以“高评房价”的方式套取购房“首付款”。一位基层中介业务员坦承,鼓动并协助购房者高评房价,既为促成交易也为赚取不菲的“垫资费”。据介绍,“垫资费”一般按照垫资金额的1.6%-3%收取。
  有的中介为实现“高评套贷”,甚至向银行员工行贿。2014年6月到2015年3月,苏州某银行职工顾某因收受多名中介贿赂90余万元,抬高客户信用等级,被依法判处有期徒刑4年3个月。
  有“做高”就有“做低”。一些房产中介诱导买卖双方签订“阴阳合同”,买卖双方在房管局以较低的价格过户,以降低税费,但实际交易则按照双方私下订立的价格进行,房款差额另付。中介从中收取“低评费”,少则数千元,动辄数万元。
  一位业内人士透露,有的中介机构甚至专门派人在住建部门“长期驻点”,“打点”政府人员。例如,2009年至2013年,赵某在从事房地产中介业务过程中,为逃税多次给珠海市地方税务局工作人员行贿共计近70万元,被依法判处有期徒刑5年。
  为享受首套房利率优惠和更低的首付比例,中介还给购房者出歪招,劝他们办理“假离婚”。天津市一位民政工作人员表示,从2016年至今,天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%,“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。有的中介甚至为客户制作假的“离婚证”和“户口本”,当然,要收取数百元的“工本费”。
  以上种种造假手法,表面上看似乎能规避限制,达到各自目的,但此种行为,不仅削弱了国家房地产调控政策,而且存在潜在的风险,易引发连锁纠纷,给交易双方带来意想不到的损失。例如,“假离婚”变成“真分手”的,也屡见报端。
 
乱象四:收费混乱
 
  2014年年底,房地产佣金费率开始放开,爱屋吉屋、搜房网、房多多等一批互联网中介涌现出来,都用“低佣金战术”开拓市场。
  上海房产交易标准的佣金收费,是上家、下家,各出1%,合计2%。过去的中介佣金,会随着市场行情波动。行情不好时,折去50%的情况并不少见。如今,在相关政策的放开下,几家互联网中介从把佣金水平一降再降。你1%,我0.5%,再来一家,干脆不收,只收2999元的服务费。
  问题是,较低的佣金水平,无法支撑用传统“开门店”方式覆盖更多的房源和客源。几家打着低佣金旗号的中介企业,都没有自己的门店。爱屋吉屋的“门店”都在写字楼内,平素联系通过网络,到了洽谈签约,才进写字楼里见面。拼命寻求房源,也是这类中介的工作核心。
  新兴中介试图用低成本、低投入的做法,来实现低佣金、低收费的可能。一片价格大战中,原本该是中介最该关注的“用户体验”问题,就被遗忘了。
  有些中介利用市场垄断地位,联手提高中介费。2014年6月,天津市我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%,此举被天津市发改委认定违反反垄断法相关规定。
  一些中介机构收费标准不透明,“费外收费”现象普遍。协助办理贷款本是中介应有的服务,报酬应包含在佣金之内,但实际上不少中介普遍还要收取“贷款服务费”。虽然直接在银行办理贷款并无此费用,但若绕开中介,客户就会面临办理难度变大、速度变慢的问题。有些中介为在过户前恶意提高服务费,甚至以扣押用户的房产证等证件为要挟。
 
乱象五:蛊惑人心
 
  每当房产政策要出现调整时,反应最为灵敏的一定是房产中介。无论是利好还是利空,他们都能炒作一番,在网上发出各种消息,并不断给客户“洗脑”:如果是利好,当然要“借坡下驴”;如果是“利空”,那就要鼓动用户趁政策调整之前赶紧下手……总之是尽“吹风”之能事,行“旱涝保收”之实。
  问题是,如果真是出于对政策的“先知”,中介的作为可能还有一定的合理性。但事实上许多次公众对房产政策的恐慌情绪,都是来自莫名来源的信息,而这些信息后来都被证实为子虚乌有。那么,中介作为利益最为相关的群体,其“造谣”的嫌疑无非是最大的了。事实上,“房产中介雇人连夜到房产交易中心排队”这种说法,很可能并不是段子。
  例如,天津一些房产中介在今年春节后散播“政策传言”,称4月1日后天津市将出台新政策,提高贷款首付比例,鼓动大家赶紧买房过户。然而,4月1日所谓“新政”并未出台,中介又开始散播5月1日后将出政策的说法。
 
乱象六:无证执业
 
  部分小型房产中介工作人员只向客户提供一张印有联系方式的名片,不能提供相关执业证号。而有些客户遇到的情况是:自己买房或卖房的时候,前后跑动的中介是一个人,而到房地产交易中心办理正式手续的中介往往是另一个人,或者用的是另一个人的名义。“毕竟有证书的就那么几个人,你看看市面上这么多中介,那么多工作人员,怎么可能人人有证呢?”一名中介这样说。在他看来,这种情况是见怪不怪,成了行业的“潜规则”。
  实际上,向他人“租证”的无资质中介,容易在交易中出现问题,并且客户在追责时遇到的障碍也较多。工商部门曾经多次查处过相关的案件。比如房地产执业经纪人张某年近70岁且长期不在本地生活,而上海某房地产经纪事务所发生的经纪业务却一直以张某的身份办理房产经纪交易手续。工商部门办案人员通过搜集当事人与经纪企业间“借证”意图明显的劳动合同,经纪企业租用张某执业证书办理经纪业务的交易凭证,锁定当事人的违法行为。
  工商机关认定,张某违反《上海市经纪人条例》的规定,违法出租执业证书,未能履行经纪人审查购房证明材料的法定义务,导致房产交易中出现伪造的证明材料,加大了购房消费者的交易风险,依法对违法当事人及企业进行了处罚。
 
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