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2016楼市调控,向“杠杆”说不

日期:2016/11/10 阅读 ( 11381 )【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:当购房者的需求、购买能力都到位以后,这场以房产为核心的投资游戏,便首先从高净值人群爆发,并向普通人群蔓延开来。
疯狂楼市里,去哪里找骄傲?
 
  汤小米每天出入上海南京西路的摩登写字楼,却挥不去“金融民工”的挫败感。因为他每月5000多元净收入,刨去租房、交通、手机费、社交、吃饭等等便所剩无几,再奋斗100年也根本买不下准丈母娘指望的中环附近二房一厅……他凌乱了!
  2016年,因“房事”而凌乱了汤小米们,在中国成千上万。他们中不单单都是“月光族”“蚁族”“单身狗”,也包括中产者、大小“老板”。凌乱的不仅仅是住房心态,还涉及个人的爱情观、道德观、人生观,以及企业的发展观、文化观、战略观。   不是吗?面对房价如此疯涨,“生命诚可贵、爱情价更高”的价值观也颠覆了,各地都有不少市民排队“假离婚”,神圣的爱情以及庄严的结婚证,在房价的高压下被肢解得等同于“纸片儿”,婚姻沦落为当代人博弈购房政策的筹码,是悲催还是“喜感”?
  不是吗?企业的发展观、战略观等等也凌乱了,“工厂忙碌一年不如几套房的增值”;依靠出售两套学区房便能维系一家上市公司的“壳资源”;而美的、海尔、娃哈哈、五粮液等知名企业纷纷偏离实体经济,一窝蜂跻身到轰轰烈烈的造房子热潮中……
  这一轮房价风云,将“人世间的幸福靠辛勤劳动来创造”的共识动摇了。在疯狂的楼市里,很少有人能保持清高和骄傲,似乎人人不可避免地成为直接或间接的房奴:无房者因节节攀高的房价而绝望,是物质上的房奴;而多房者渐渐习惯了躺着坐等“房价”疯涨,炒房所获的财富比一辈子上班所挣多很多,一旦失去了劳动奋斗,也沦为了精神上的房奴。
  这就是严酷的现实。房价疯涨,改变的是整整“一代人”,令人忧思!
  “十一”长假期间,中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮,北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。紧随其后,上海于10月8日也出台了“沪六条”,加强市场调控。显然,政府铁了心要整治房地产乱象,志在让市场重回规范。
  基于此,全新改版的《新民周刊》“新地产”,以兼具深度、力度的封面专题调查,为您揭示和解析“这一年”的楼市风云,表达我们对房地产市场健康发展的态度和立场。(撰稿/西 林)
 
2016楼市调控,向“杠杆”说不
 
撰稿|郑文铮
 
        2016年的房地产市场,注定将载入史册。
  这一年,原本被视作“高净值人群”的千万富翁,在中国突然“批量生产”。
  这一年,全民买房热兴起,并催生出一个新病种:买房癌。连黄口小儿都能稳稳加入大人的话题:“我妈年初也去廊坊买了两套房,听说涨得不错,肯定赚了。”
  这一年,楼市开启狂暴模式。深圳依然是“带头大哥”,看热闹的调侃卖掉半个深圳就能买下整个欧洲;2016年前7个月,北京五环内纯商品住宅套均总价已高达996万元,创下历史新高;8到9月,以苏州、南京、合肥、厦门为首的“新四小龙”带动全国房价涨幅榜单。
  这一年,出现了许多拍案惊奇:一家濒临退市的ST卖了两套学区房竟然扭亏为盈,创造了保壳新套路;买棵白菜还得看看价,买房却哭着喊着往上拥,临时加价20万也甘之如饴,唯恐过了这村就没有那店;为了买房不惜用“假离婚”真金白银地考验婚姻成色,婚姻登记处洋溢着拖家带口来离婚、其乐也融融的气氛……一幕幕比马尔克斯的《百年孤独》还魔幻现实主义。
  不久前刚刚去世的复旦大学教授谢百三,曾经说过一句很经典的话:“不进股市,没有亏损的危险,但会有一辈子贫困的危险。”如今这句话反而在“9·30”调控出台前的楼市最应验,肥猫越肥,瘦猫更瘦。
  人民日报海外版旗下公号“侠客岛”,9月一篇题为《谁此时没有房子,就永远孤独》的文章,阅读量迅速达到10万+。作者司徒格子说:“房价就是这个时代最大的故事,超越了友情、爱情与亲情,击败了文学、音乐和图画,成为能敲动整个城市神经的唯一乐器。”而在前一财总编辑秦朔眼中,2016年一线城市的房地产市场已经和普通人的保障、安居没什么关系,成为一场在富人、理财产品投资者、房地产商之间的接力游戏。
 
说好的“去库存”,为什么变成了“涨房价”?
 
  如果时光能倒回2015年年底,W的朋友一定会当机立断拿下二线城市石家庄的房子。
  那个时候,在金融行业工作的W已经开始四处看房。“我当时跟石家庄的朋友说,你们要买房子的赶快买,石家庄的房子肯定会涨起来。”
  他在石家庄城中心给父母买的房子,2010年还是6000元/平方米,前两年涨到8000-9000元/平方米,但仅在2015年这一年就涨到了2万元/平方米。
  如果说这是因为地段特殊,那在“标准排名”监测的28个均价万元以上城市中,2016年石家庄的累计涨幅已升至30.36%,排名第七。
  2016年本是“十三五”开局之年,房地产的主旋律已经确定是“去库存”。 
  什么是去库存?
  教科书上讲得很明确,如果一个企业生产的商品需要去库存,说明它的产品积压卖不出去,其中原因不外乎是供大于求、价格过高、质量低劣,或者企业资金周转出现了问题。去库存需要拉动需求,最直接、最有效和最通行的方法就是降价倾销,尽快回笼资金。
  当时对楼市“去库存”的主流预言也是,该政策一旦实施,直接受惠的是三四线城市,农民工被视作进城买房的主体。
  所以那个时候买房者的普遍心态本是观望:等等看,说不定房价会跌。
  2015年底,某著名卫视请了6位耳熟能详的业界专家支招,年终奖究竟该投什么,仅有两位表示应该投房产,对未来房价的走势分歧更大。
  那怎么说好的“去库存”,最后就变成“涨房价”了?
  在今年8月抢到一套房的W这么描述自己的心态:“老百姓的普遍行为就是买涨不买跌,只有房子涨的时候交易才活跃。在股市上也一样,这就是羊群效应。只有房价不断上涨,‘财富效应’的诱惑和‘不买就再也买不起’的恐慌叠加在一起,我们才会下决心出手。”
  而在营造涨价预期上,房地产商与房地产中介堪称一对多年CP下来默契无间的小能手。 
  他们所需要的,只是恰当的天时、一捆干柴与一些套路,完美地让消费者的购房需求、购房能力、购房资格三位一体,激发出最强音。
  
投资荒,房地产商与中介心中第一理想“天时”
  
  “投资荒”,是房地产商与中介心目中第一个理想“天时”。
  在2015年7月20日举行的“互联网+:基于房地产的想象”的中国地产六方会谈中,建银精瑞资本集团董事长李晓东认为,中国M2(广义货币)在从2000年的13.5万亿到了2015年6月30日的133万亿,15年翻了10倍。
  根据央行官网公布的数据,9月末M2余额151.64万亿元,比2015年6月末又新增了逾18万亿。
  货币供应年年增加,降准降息又放出巨大的投放量。央行本意是想刺激实体经济投资与拉动居民内需消费,但形势比人强,大部分资金流入了楼市。
  实体经济中,大部分传统行业凋敝,新兴产业尚未成型。今年上半年,制造业投资同比仅增长了3.3%,达到了十几年来的最低点。对银行而言,一方面是给实体贷款风险高;一方面是经济下行,实体投资回报率低迷,人们不愿将钱投到实体经济,更愿意去倒腾回报高、来钱快的房地产。两方一拍即合,就创出一个信贷绝大部分流入房地产的境况。而近年来,理财产品、股市、债券、期货、房地产轮番出现非理性上涨,也充分说明资金在面对“实体经济”时,三过家门而不入。
  对老百姓而言,头顶着资金“堰塞湖”,怎么才能保值增值是心头之急。
  “我把老房子卖了,几百万搁在那里,不拿出去投资就会贬值。”L对笔者说。
  股票去年就崩盘了,被股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0打劫过一圈的人心有余悸;2015年下半年以来,利率下降,各类理财产品收益率也持续走低,形同鸡肋;面临投资荒,此时似乎唯有房地产一枝独秀。经过2014-2015年长时间蛰伏,楼市已经迎来了政策上的春风。一系列利好政策出台,让其愈来愈焕发出鲜灵灵的青春气息。
  6月21日,杭州新浪乐居便打出了这样的攻心广告:“进入低利率时代,银行理财产品和互联网‘宝宝’收益不尽如人意,最为‘保守’的老牌理财产品——房地产还是不是理财的好选择?”虽是问句,已然给出了答案。
  当房子变成纯粹的投资品,炒房者赌的就是政府不会坐视房地产崩盘,自己不会成为最后的“接盘侠”,这场“去库存”也就变了味道。
  年初有个网友跟著名房地产评论人杨红旭留言说:“深圳的房子已经不是刚需能够接得动的了,完全变成了资本游戏。中介给我说昨晚见识到了最牛逼的投资客,中爱花园57平方米不看房子直接签。还有一个房主说自己都不好意思加钱了,隔壁比他多卖50万,想想又不舒服。末了,中介说,我们老总都在炒,老子要是钱够我也炒,年前买,年后卖。” 
 
供给缺,房价上涨的第二大“天时”
  
  对一项商品而言,当供给小于需求,价格也会上涨。楼市供给侧的减少,是房价上涨的第二大“天时”。
  从2013年以来,北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降。2015年,北京市共出让108宗土地,相比2014年减少了33宗,其中建设用地面积合计697.43万平方米,规划建筑面积1482.54万平方米,同比分别减少25.6%、10.9%,这一成交量创造了近8年的新低。
   “北京房价暴涨,很大一部分是因为北京没有地了。我们自己开车在城内转转就知道了,能盖的基本都盖了。北京现在是在疏导城市中心功能,基本不在五环以内新增房子,即使有地也是在远郊县。而北京人的购房需求,大部分集中在改善性需求:往大了改,往市中心改,往学区改,基本上都不会到郊外买。没有地,是城内房价再高,人们也敢投资的一个主要原因。”
  2015年深圳房价暴涨,背后的供求关系恶化也不容小觑。有统计显示,2014年12月-2015年12月,深圳新房供应下降超过20%,北京和上海则分别下降了15%和18%,深圳库存的稀缺程度明显比京沪更严重,因而更有资格担任“带头大哥”。
  
引爆点,打出第一枪的是深圳
  
  楼市一飞冲天的“天时”已经具足,还需要一个“引爆点”给正在观望的人群以刺激。这个打出第一枪的正是深圳。
  2015年“3·30”楼市新政出台,意味着中国房地产调控史上最严厉的政策,正在渐行渐远。当时多位专家向笔者表示,政策支持力度远超预期,购房宽松度一夜回到了2010“国十条”之前。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,这是继1998年、2008年之后,新中国第三次政府明确救市,也是2008年之后最大力度、最密集的救市行动。
  根据美联物业的研究,“3·30”出台当晚,虽然政策还未在深圳落地,大部分深圳的二手房卖家都对放盘价进行上调,普通住宅上调5%-10%,豪宅上调10%-15%。2015年11月,在央行双降的刺激下,经历了短暂迷茫期的深圳楼市再度向上,量价齐涨。去年一年其房价涨幅将近五成,远高于其他城市。
  随着深圳成为本轮全国楼市上涨的“带头大哥”,一线城市的房价都开始蠢蠢欲动。一线的溢出效应,又引发了二线城市的烈火烹油。
  
地王杀,开发商哪里来的底气
  
  在这个楼市“惊蛰”的过程中,房地产商没少往里添柴。
  第一根柴就是“抢地王”。
  8月17日,中国史上楼面单价最高地王在上海诞生了——“莆田系”房企“融信”以110.1亿元的总价,击败了中粮+建发+首开、保利、万科、世茂、招商、龙湖这些老司机,更将中国楼市的名义楼板价创纪录地带入“10w+”时代。
  地产圈的人士认为,其实比融信更开心的是这块地王旁有楼盘在卖的万科。当时在售的大平层豪宅已经报价10万-11万/平方米。想想看,如果旁边的楼面地价都蹿到10万/平方米是什么概念?不仅万科,其实全城的开发商都兴奋不已,周边二手房业主也沸腾了,估计那天晚上都要喝两杯小酒庆祝。
  开发商哪里来的底气争夺地王呢?
  比如融信这家房企小弟,市值不足百亿,上半年合同销售额才132亿元,却敢用110亿拿一块地,更不用说这块地开发总成本近150亿,路子实在有点野。笔者层层追索,才发现人家不是一个人在战斗。莆田系企业早年集聚了大量资本,其中有些更转型为投资公司,集合了闽商民间资本。这些融金池,已经成为另类房地产开发商异军突起的重要财力支持。而高周转、高负债、高杠杆的激进套路,也隐隐传递出在宽松的货币政策下,嗅觉敏锐的民间资本“脱实向虚”向房地产转移、在全国抢夺土地资源的彪悍布局。
  开发商敢抢地王敢涨价,还有理财产品在撑腰。
  业内人士表示,大部分年化收益率较高的所谓银行理财产品,其实就是房地产债务打包而成。这些“理财产品”吸纳的资金,会通过认购信托公司、证券公司等发行的资产管理类金融产品,投向银行事先选定好的项目或房地产企业。有些开发商在一线城市拿地,甚至只需要准备10%的土地款,其余资金都可以用类似的“夹层融资”方式去获得。
  理财资金进入房地产的规模有多大?中债登旗下的银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》显示,今年上半年,有13.06%的银行理财资金流向了房地产,规模占比从去年的第三升至第二,共计有2.09万亿元。
 
房价翻倍?都是套路
  
  房地产商坐地抬房价的第二根柴,是左手倒右手,这在行业内已经不是秘密。
  比如房产商张三,有100套楼盘开盘,每套售价100万,但他开盘的报价却是200万。谁来当冤大头呢?别急,现在还没人吃亏。早在正式开盘前,张三就举行了一个“内部认购会”,把公司内部员工七大姑八大姨都发动起来,早年甚至直接购买“身份证复印件”,用他们的名义去买房,首付、换贷都是张三的公司来付。
  这些房子会被抵押给张三控股的另一家公司,这家公司再拿着这些抵押的房本去银行做抵押贷款。由于房子已经涨到200万,银行发放抵押贷款就是按200万来,一般可贷到140万左右。经过这么一番“资本运作”,张三已经顺利地收回了投资,有钱还贷款利息,支付前期欠下的土地建筑款,只是把锅甩给了银行。其实在这个过程中,银行是心知肚明的,但大家是利益共同体,多半睁只眼闭只眼。
  这招的高明之处,不仅能让开发商不紧不慢地卖房,不用迫于资金压力降价销售,还能人为制造稀缺现象。这就是为什么很多楼盘才刚刚开盘,却没有几套可以购买的原因。
 
中介也狼性
  
  在房产商忙着给新房添柴火的时候,二手房中介也不甘示弱。二者本就是一荣俱荣、一损俱损。
  去年楼市“3·30”新政过后,房地产中介便频频向客户喊话:“房价即将大幅上涨,还在等什么?”“地产春天来了!涨价风波开始了!”
  撺掇卖家提价、制造恐慌气氛也是一种。一位家在北京北五环附近的卖房人曾经告诉记者:“2010年的时候,我们小区,附近中介给的报价是在每平方米4.1万-4.3万之间,一般客户都会往下砍一点,成交价基本在4万左右。我有套房子正好想卖,问了一下报价,中介竟然告诉我,他帮我挂4.8万,肯定能卖出去,瞬间被抬高了近12%。”
  某些中介拥有了对房源的垄断和控制,从而更拥有哄抬房价的能力。有位购房人发现,自己想买的房子附近的链家,其贴出的房源房价,普遍比自己实际了解到的要高。早在今年2月份,是有人发现上海链家橱窗上的所有二手房房源全部消失。根据媒体的报道,是因为链家将房源锁定到自己手中之后,就开始加价销售,被管理部门勒令整改。
 
财富大挪移
  
  房价的上涨,一方面带来了财富效应。笔者身边有几位朋友,面临房价攀升一开始还心态淡定,后来看着自己忙活一年还不如别人家买套房几个月赚的多,也坐不住了。
  另一方面,地王频现,楼面价高企,越来越高的房价,以及房产商、中介合力通过媒体放出的风,也迫使一部分还没有需求的老百姓,担心以后再也没有买房机会了,而提前加入了买房队伍。
  “我买的是首都机场周边的小区‘会展誉景’的二手房。今年4月份去看房,北向一室一厅一厨一卫最小户型,69.7平方米,要价146万元。7月份我再去看,最低要价160万元。3个月涨了14万!最夸张的是仅仅时隔两天,我找了三家中介,不同的单元,相同的朝向和户型,已经要价165万元起。本来我刚刚毕业,在机场工作,单位有宿舍,并不是必须要买房子。但那时候一天一个价,实在不敢再等下去了。事实证明当时买是对的,7月底等我买完房子,要价已经170万元起。”身为90后的H君告诉笔者。
  如果光有需求,老百姓的购买能力达不到,依然会望房兴叹。但今年大涨的房价,给了老百姓换房的底气支撑。
  W君有一套60平方米的小房子,30万入手。经过10年的上涨和2016年狠狠一跳,如今已经涨到了300万。他卖掉了这套,再借了一遍朋友圈,凑够了一套6.3万/平方米、共110平方米的学区房的首付。其配偶也有一套房,租了出去,其房租正好用来交月供。W君一家顺利升级为资产千万的圈层。
  当然这种既是买家、又是卖家的形态,也让房产成交更为焦灼。房主跳价、违约的行为频繁发生。
  老家在河南郑州的H君,为了买房,基本上是举全家族之力。其母爱子心切,为了儿子能在北京安家落户,将在郑州的房子卖掉,掏光了所有积蓄。剩下的就是亲友支援,舅舅50万、表姐20万、A朋友借10万……其舅不无担忧地对自己妹妹说:“房子那么小,你们两个老人肯定没法跟孩子一起住。把养老的老本都拿出来了,将来准备喝西北风吗?”
  购房能力的另一个支撑,与去年股市极其类似,则是将杠杆用到极致。阻碍购房脚步的第一个门槛就是首付。
  2015年3月30日,二套房首付比例从60%-70%下调为40%。2015年9月30日,一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日,一套房最低首付比例再降至20%,二套房首付比例则进一步由40%降至30%。降低首付其实就相当于增加杠杆。
  财税政策上也有大力支持。2015年3月30日,二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日,契税和营业税同时调整,重点针对二套房,面积为90平方米及以下的,契税由3%下降至1%;面积为90平方米以上的,契税由3%下降至2%。营业税方面,购买2年及以上住房对外销售的,非普通住宅由差额征收改为免征。 
  供贷款有困难怎么办?银行还有给年轻人用的合力贷,给老人用的接力贷。
  W君那套价值300万的小房子,卖给了一个28岁的小姑娘,月薪才1万元左右,首付却要100多万,一个月还贷款高达1.5万。事实上最后这套房子的首付和贷款都是父母给出的,做的就是合力贷,即用父母名义贷下款,出首付。
  虽然首付门槛降低了,但毕竟也是一笔不小的钱。如果能把首付都免了,让老百姓完全“无负担”地玩今天买、明天卖的“资产赌博”,不是更刺激吗?于是首付贷、众筹、P2P等各路场外高杠杆房地产理财产品诞生了。
  居民加杠杆的另一个渠道是首付贷等场外方式。以一套总价是100万的房屋为例,30万的首付,将不少购房者拦到门外。有了首付贷,购房者就只需要拿出10万元,另外20万首付款,由互联网金融机构通过他们平台完成匹配,然后再向银行申请余下的70万房贷。而平台再把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品对外发售。就像加了场外配资的股市迎来了一波“杠杆上的牛市”,加了杠杆的房地产市场,也迎来了一波热炒。首付贷因此被称为楼市的场外配资,成为助推房价上涨的“元凶”之一。去年链家发放的首付贷大约就有3个亿左右。
  在今年3月,央行曾明确禁止网贷行业从事“首付贷”业务,不过依旧有一些平台暗箱操作。4月18日,北京市网贷行业协会再发《关于清理“首付贷”类业务的通知》,要求自即日起全面清理、停止新增“首付贷”类业务,但屡禁不止,仍未完全销声匿迹。
  场内场外杠杆加在一起,对2016年楼市的影响有多大? 从2015年的积累来看,领头羊深圳,就几乎将贷款杠杆用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示,2015年12月份,深圳按揭平均成数达到65%,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍。
 
地段,地段,还是地段
  
  当购房者的需求、购买能力都到位以后,这场以房产为核心的投资游戏,便首先从高净值人群爆发,并向普通人群蔓延开来。当全国的高净值人群、中产、白领,举全家族之力来北上广和它们能辐射到的区域买房,焉能不涨?
  当“去库存”的概念被扭曲成“搏投资”之后,投资便要讲究回报。
  房地产投资的要点就是:地段,地段,地段。
  地段最好的一线城市,本无过多新房库存,所以连二手房在内都去了一轮。
  当一线城市房价猛涨的时候,由于二线城市的限购取消,在一线城市无法释放的需求,充分地在二线城市和一线城市周边得到了释放。
  “就像从上海溢出到苏州和昆山一样,北京周边的石家庄、廊坊,溢出效应也非常厉害。尤其是廊坊,太疯狂了。2005年底的时候,廊坊的房价还是8000元/平方米,今年6月份我再去的时候已经涨到1.5万。那个时候,我去看过一次新房。仅限一天放号,200个号,恨不得2万人去。你在现场根本看不到买方卖方商讨价格,直接就是抢号、交定金。”W君说。
  不该涨的涨了,该涨的没涨。三四线城市和部分二线城市,本来因为房子严重过剩,应成为本轮去库存的重点。但因为地段最差,反而无人青睐。并在“卖三四线房子,供一二线房子”的情况下,成为被抽血的对象。
  据国家统计局公布数据显示,全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到8月的7.08亿平方米,只去了0.31亿的库存,占比约4%。
 
楼市下半场
  
  当这轮风暴刮过,也有炒房者进行了反思。
  “有些二线城市的房子拿了不安全。比如石家庄的房子虽然涨得很厉害,但我自己不会投资那里的房子。到哪里都是楼,闲置率太高。而且你观察一下,北京的房子为什么跌不下去,因为北京的房子基本上二手房占半壁江山以上。但你如果在石家庄想买二手房,打开链家或者新浪房产,看到的全是一手房信息,连链家都在卖一手房。而投资房产的人,谁也不会去买二手房,肯定买一手房,除非二手房的价格比一手房便宜非常多,位置更好。石家庄还好一点,廊坊你买了以后,基本上5年之内卖不出去,租出去都很难,有价无市。”W君说。
  当然他认为这轮房价大涨也有好处,起到了吸纳流动性的“蓄水池”作用。“这么多流动性,股市不景气,如果房子还不吸收,通货膨胀可能更会影响老百姓的吃穿住行。现在房地产吸收了这么多流动性,最多是把贫富分化了,但还不至于让穷的人吃不起饭。”
  在一些对财经敏感的人士眼中,土地升值还有助于缓解地方政府债务压力,国内资产价格升值也许也能为保外汇贡献一点作用。“从我们银行了解到的情况看,超高净值客户,他们去海外买房、配置资产的热情很高,这种现象其实从2010年北京开始限购以后就出现了。自从这两年人民币出现贬值压力以后,这种速度更为加快了。”
  但凡事都有个限度。随着9月底新一轮楼市调控的到来,楼市主题也从“加杠杆“改为“去杠杆”。
  易居房地产研究院总监严跃进表示,所谓“降杠杆”主要有两方面,一个是个人购房降杠杆,另一个是机构降杠杆。
  十一长假期间,北京、天津、苏州、成都、南京等21个城市先后出台楼市调控政策,多地重启限购限贷。深圳将二套房首付比例提高至七成,北京将首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分别上调至35%和50%。新政一出,W君要多付25万元的首付,为此不得不在朋友圈再度借款周转。
  10月12日,央行召集17家商业银行召开住房信贷会议,要求各银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理。
  11月2日,住建部牵头整顿互联网金融资金违规入楼市。
  11月3日,上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》,不仅要求继续强化对首付资金来源的审查,防止各类消费贷款、个人经营性贷款、信用卡大额透支等被用于支付购房首付,同时要求对房屋抵押贷款加强审核,避免资金被违规用于加杠杆。此外,此前多家商业银行开展的接力贷、合力贷等业务,被全面叫停。
  政策的抑制影响了需求,违约潮如期而至。
    “现在交易量下来很多。我跟中介聊,问他们未来怎么办,他们说未来还是要转租赁市场,回到老老实实赚钱。10月份他们大多数的经纪都在忙着应付买方违约。因为首付政策改了,限贷政策也特别严,好多人买不起了就要违约。”
  万达集团董事长王健林,一方面抛出了“中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫”的观念,一方面认为在经济增速仍未回升的情况下,不宜过快去杠杆,必须慢慢地降杠杆和信贷。
  “房子已经涨得差不多了,虽然三四线城市的库存没有怎么去,但一二线已经卖地差不多了。从支持实体经济和股市角度,政府其实不愿意再把楼市放在一个特别重要的位置。接下来对实体经济,应该会迎来一个相对更好的资金面。”一位业界人士认为。他认为,经过这轮暴涨,政府不会再给房地产更多利好,但也不会刺破这个泡沫。或许让房地产再休息5年,等待经济慢慢恢复增长、老百姓购买实力逐渐提高,这会是一个比较理想的结局。
 
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